尽管市场上有关于希腊移民涨价可能延迟的传言，但不容忽视的现实是，从9月1日起，希腊移民政策已经迈入了一个全新的阶段。这一变化标志着希腊移民的门槛和要求将有所调整，对潜在的移民申请者来说，这是一个重要的里程碑。

（以下是法案原文）

希腊涨价后，还有买的必要吗？

自2013年推出以来，希腊黄金居留不仅为希腊经济带来了显著的收入，也在一定程度上完成了其促进经济发展的使命。

然而，随着房价和租金的上涨，希腊政府面临着平衡经济增长与民生需求的挑战，这也是黄金居留签证投资门槛不断提高的主要原因之一。

尽管投资门槛提升，希腊购房移民的需求依然强劲。

未来，如果只是为了拿到希腊身份，依旧可以选择25w欧的“商改住”项目：

希腊新政25w欧购房拿身份的不动产项目，包含工厂、商业、文物建筑改造成住宅类建筑，（注意：工厂建筑需要空置5年以上。）

“商改住”项目指的是申请人通过购买商业房产并进行产权证照变更，由商业地产改造为住宅地产，以满足“黄金签证计划”新政的资格条件。

商 :  办公楼、健身房、图书馆、学校等

改：建筑许可改变上述住宅用途和性质

住：符合希腊住宅法案标准

希腊“商改住”房产项目核心要点

1、手续变更

“商改住”涉及将商业建筑的产权和使用性质转变为住宅用途，并需要相应更改建筑许可。

2、产权特性

改造后的房产保持永久产权，产权归投资者个人所有，确保了资产的长期价值和传承性。

3、购买范围

“商改住”项目不设区域限制，投资者可以在希腊全境范围内寻找合适的商业房产进行改造。

希腊“商改住”地产市场前景

根据希腊央行的官方数据，2023年下半年希腊商业地产市场的办公楼建筑价格呈现上升趋势，其中雅典区域上涨4.6%，塞萨洛尼基区域上涨2.1%，其他地区上涨6.2%。这一增长趋势反映了外国投资的增加和旅游基础设施的发展对希腊商业房地产市场的积极影响。预计从2024年到2028年，希腊商业地产市场将保持每年0.95%的稳定增长率。

“商改住”类型分析

1、工厂厂房

推荐指数：★★★

根据移民新政，工厂厂房改造为住宅需要满足空置五年以上的条件。然而，许多希腊工厂位于偏远地区，改造难度和成本较高，且多数工厂因年久失修而存在地基破损问题，修复难度大。

2、文物古迹

推荐指数：★★★

希腊的文物保护建筑需在旅游局登记备案，且修复工作必须严格按照原貌进行，不得采用现代建筑风格。由于大部分文物建筑年久失修，加固和修复工作将耗费大量资源，且可能不适合居住。

3、商业地产

推荐指数：★★★★★

雅典地区商业写字楼数量众多，为开发商和投资者提供了较大的选择空间。地理位置优越的办公楼改造项目在转变为住宅用途后，将成为市场上极具吸引力的房产投资项目。

随着希腊购房移民新政的实施，预计二手房市场将经历显著变化。在新政下，申请人更倾向于选择25万欧元的“商改住”房产，而非80万欧元的二手房产。这一趋势将推动合法合规的“商改住”房产项目成为市场主流，对开发商的规模和资金实力提出了更高要求。

希腊“商改住”房产项目的选择要点

1、开发商的实力

选择实力雄厚的开发商至关重要。商业办公楼的整栋收购和改建需要强大的资金支持和规模优势，以满足住宅许可的申请要求。

2、房产的地理位置

地理位置是房产价值的关键因素。优越的地理位置不仅提升房产的市场价值，也有助于吸引租户和提高投资回报。

3、房产的后期运营与包租服务

大多数申请人选择“商改住”房产主要是为了获得希腊永居身份，因此房产通常以投资和出租为主。提供完善的后期运营和包租服务对于保障申请人的利益至关重要。

作为移民行业的资深从业者，博途海外见证了过去十余年来全球各国移民政策的变迁。在欧洲，特别是从2023年起，我们观察到一系列黄金居留项目的逐步关停。例如，爱尔兰在2023年2月宣布关闭其移民项目，葡萄牙的购房移民政策也在同年10月宣告终止，而西班牙预计将在2024年底前关闭其购房移民通道。

基于当前的趋势和欧盟对黄金居留政策的收紧态度，我们大胆预测，欧盟很可能在2025至2026年间全面关闭黄金居留政策。希腊最新的移民政策，自2024年9月1日起实施，根据当前的形势和政策走向，我们预计该政策可能在1-2年后也会面临全面关停。这可能标志着低门槛获取欧洲身份机会的终结。

对于有意通过希腊移民政策获得欧洲身份的投资者来说，时间已变得尤为宝贵。建议投资者尽快采取行动，与专业的移民顾问合作，以确保在政策变动前完成申请流程。